安定した収益を生み出す投資の対象として、近年注目を集めているものの一つが不動産投資といえるでしょう。
不動産投資を行うためには、収益不動産を購入する必要がありますが、その際のポイントや注意点を、事前に把握しておくことが望まれます。
収益不動産を購入するとなった場合には、多くの人がどんな物件でもよいので利回りさえ回ればよいという思いがあるかもしれません。
しかしこの考え方は投資を成功させるうえでは危険な考え方であるため、十分な注意が必要です。
もちろん投資であることから、儲けを優先するのは当たり前のことです。
しかし厄介な不動産をつかまされてしまえば、その後に大きな苦労を背負い込むことにもなるため、リスクと収益を天秤にかけ、慎重に物件を選ばなければなりません。
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物件の立地と住環境
実際に不動産を選ぶうえで重要なこととして、物件の立地と住環境が挙げられます。
物件を選ぶに当たり様々な要素がありますが、これらは最初に確認しておくべきことと言えるでしょう。
立地については、駅から遠く離れていて交通の便が悪い場合には、通常よりも高い利回りに設定されていることが多いですが、安易にこのような物件を購入することは非常に危険なことです。
交通の便が悪いということは、入居希望者が少ないということにもなり、空室が発生しなかなか入居者が決まらないというリスクが付いてくることにもなります。
空室のリスクを回避したいのであれば、できる限り駅に近い物件、またバスを使わなければならない場所でも停留所までの距離が近く、バスの本数が多い所を選ぶべきと言えるでしょう。
そして物件からさまざまな施設までの距離も重要な判断要素となるでしょう。
特にコンビニやスーパーなどが近いかどうかは重要であり、もしもファミリータイプが対象になっているのであれば、学校や病院などの施設についても確認しておかなければなりません。
周辺の環境が悪ければそれもまた問題になる
便利な立地にあるとしても、周辺の環境が悪ければそれもまた問題になってしまいます。
周辺に幹線道路や電車の線路がある場合には、日常生活の中で騒音や振動などに悩ませる可能性も出てきます。
カラオケや工場などに近い場合にも同じようなリスクが生じると予想されるでしょう。
さらにお墓や葬儀場などといったあまりよく思われない施設などが近くにないかどうかも、注意しておかなければなりません。
幼稚園や小学校などであれば、それほど近くにあっても問題ないと思う人が多いかもしれませんが、場合によっては体操や運動会の練習で音楽を大音量で流すことがあったり、幼稚園の場合には送り迎えの時間に自動車や自転車が並び渋滞がひきおこされるなどのトラブルも考えられます。
このような点についてもしっかりと考えておかなければなりません。
実際に物件を選ぶにあたり、このようなあまり気づかないようなリスクに対してもアンテナを張り巡らせ、周辺の環境を
吟味しておく必要があるのです。
外観は立地や住環境と並び、意外にも大切
次に建物の外観についてですが、外観は立地や住環境と並び、意外にも大切なものといえます。
築年数の新しい物件の場合には、あまり問題ないかもしれませんが、古い投資用物件の場合には、見た目はそれほど気にしていないところも多いものです。
部屋の中が良ければいいのではないかと思う人も多いかもしれませんが、実は建物の見た目や雰囲気などは実は入居希望者の印象に大きな影響を及ぼすといわれています。
このようなことから物件を選ぶ場合には、外観についても必ず意識しておかなければなりません。
外観がいまいちだと思う場合には、将来的にそれが改善されるかどうかを考えておくとよいでしょう。
建物の内部についても確認する
そして建物の内部についても確認する必要があります。
収益不動産の場合には、新築でなければ物件の内部を見ないで購入の意志を決めなければならないケースも多いものです。
しかし室内を見ずに購入することは、かなりリスキーな行為にあたるでしょう。
もしも空室が一部屋でもあるのであれば、室内を見せてもらえないかどうかを交渉しておくことが大切です。
どうしても中を見られないのであれば、販売用の図面はもちろんのこと、建築の確認図面なども手に入れて、どのような構造になっているのかを少しでもイメージできる状態で下見をすることが望まれます。
投資物件の中には、よく考えると無理な間取りになっているケースも多く見られます。
さまざまな物件を見てそれに慣れてくると、図面を見ただけでも、どのような間取りにどのような問題点があるのかがわかるようになります。
まとめ
そして対象物件の管理についてもしっかりと確認しておく必要があるでしょう。
物件により現在の管理会社が引き続いて管理を行うケースもありますが、このような場合には管理費として家賃収入の何割かを徴収されるなどの条件が付けられているところも多いものです。
特に管理会社が定められていないには、自分で管理してくれる業者を探して依頼をしなければなりません。
このような費用が別途必要になることも覚えておきましょう。
